一、各自指数化到「自身基准年 = 100」
每个市场用自己的起点/泡沫顶为基准，看清各自的「涨—崩—复苏」形状
美国（2000=100，Case-Shiller 全国）
日本（1991=100，住宅地价峰值）
香港（1997=100，中原 CCL）
中国内地（2005=100，BIS 房价指数）
注：四者基准年与口径不同，纵轴只比「形状」不比绝对涨幅。美国/日本/香港为各自价格指数；中国内地采用 BIS 质量调整后房价指数（与 70 城口径接近，但国际可比）。
二、统一以「2005 年 = 100」同台对比
共同窗口 2005–2025，直接比较累计涨幅与回撤幅度
美国
日本
香港
中国内地
注：截至 2025 年相对 2005 年的累计表现——美国 ≈ +73%、香港 ≈ +159%、中国内地 ≈ +52%、日本 ≈ −6%（日本因 1991 见顶后长期阴跌，到 2005 年已低于峰值，至今全国地价仍未回 1991 高点）。
三、四轮周期关键指标
峰值、最大回撤、当前位置、恢复状态
| 市场 | 泡沫/峰值 | 最大回撤 | 当前 vs 峰值 | 恢复状态 |
|---|
| 美国 |
2006 见顶（次贷前） |
−27%（2006→2012） |
+64%（已破顶） |
已创新高 |
| 日本 |
1991 见顶（泡沫破裂） |
−63%（1991→2014 全国） |
−53%（全国仍低于 1991） |
失去的三十年 |
| 香港 |
1997 / 2021 双顶 |
−68%（1997→2003） |
+61% vs 1997 / −16% vs 2021 |
高于首顶·低于次顶 |
| 中国内地 |
2021 见顶（8 月） |
−21%（新房 BIS / 二手更甚） |
−21%（2025 vs 2021） |
L 型筑底第 5 年 |
回撤口径：美国/日本/香港用各自价格指数；中国内地用 BIS 房价指数（2021Q3 峰值 145.9 → 2025Q4 115.7，约 −21%；国家统计局 70 城二手房价较 2021 年累计跌幅约 −22%）。
四、分市场解读
美国：慢牛 + 一次深调，危机后强势创新高
2000–2006 年温和上行，2006 见顶后受次贷危机冲击，全国房价至 2012 年较高点回撤约 27%。但 2012 年起在低利率与供需错配下强势反弹，2020–2022 年货币宽松再推升一波，即便 2022 年激进加息也仅小幅回撤，目前价格已显著高于 2006 旧顶。本质：一次出清、快速修复、长期向上。
日本：超级泡沫破裂，失去的三十年
1980 年代后期地价疯狂攀升，1991 年见顶后崩塌。全国住宅地价较峰值最多跌约 63%，且下跌持续二十余年，2014 年才触底。此后在安倍经济学、宽松货币与外资流入下温和复苏，但全国地价至今仍低于 1991 年峰值约 47%；只有东京都心等核心区接近或收复高点。这是「人口拐点 + 高杠杆 + 通缩」叠加的最极端样本。
香港：双周期，对金融最敏感
1997 年见顶后受亚洲金融危机与「八万五」冲击，2003 年较峰值暴跌 68%；此后随内地经济与中国元素涌入，2011 年才收复 1997 高位，2021 年 8 月冲至 191 点的历史巅峰（较 1997 再涨 91%）。2022 年加息周期中回落约 26%，2025 年起随降息与撤辣效应反弹，2026 年 8 月 CCL 报 161.5，较 2021 高位仍低约 16%。金融周期（利率、港元联系汇率）是绝对主导变量。
中国内地：长牛见顶，进入 L 型筑底
2005–2021 年（尤其 2015 年棚改货币化后）房价长期上行，BIS 指数累计涨约 93%。2021 年 8 月见顶后转入深度调整，新房累计跌约 14%、二手跌约 22%，成交量较 2021 高点腰斩。2024 下半年起政策强力托底（降首付、收储、城市更新、公积金大修），2026 年核心城市（一线 + 强二线）率先环比企稳，但全国仍处「跌无可跌、量价磨底」阶段。当前更接近「政策托底的慢出清」，而非美式快速反弹，也远未到日式长期阴跌。
五、给理财教练东哥的几点启示
① 没有只涨不跌的市场。 四个市场都经历过 20%–68% 量级的回撤；「房价永远涨」是周期顶部最危险的信仰。
② 泡沫破裂后的恢复时间天差地别。 美国约 6 年创新高；香港约 9 年收复、再 9 年翻倍；日本全国三十年未回顶；中国内地正处第 5 年筑底。恢复快慢取决于人口、杠杆、货币与政策四股力量。
③ 结构分化是常态。 日本全国跌 63%，东京都心已近收复；中国当前一线核心抗跌、远郊/三四线回不到 2021 高点。对投资人而言，「买哪里」比「买不买」更关键。
④ 下一轮信号看「租金收益率 vs 利率」。 香港 2025 年租金连涨、美日靠低利率托底；当持有成本（按揭利率）低于租金回报，房价才易企稳回升——这正是当前内地政策努力的方向。
⑤ 杠杆是双刃剑。 日本「土地抵押—再贷款」高杠杆链条断裂是崩盘导火索；任何市场顶部加满杠杆，都等于把周期风险全部背在自己身上。