滨江集团002244.SZ · 深圳主板
上市公司基本面分析报告 · 数据截至 2026-08-06 收盘 · 房地产开发
8.59
-0.04 -0.46%
2026-08-06 收盘
1公司概况与估值
总市值
267.6亿
流通 237.2 亿
PE (TTM)
13.7
动态 PE 8.25 · 静态 12.64
PB (MRQ)
0.89
每股净资产 9.47 元
股息率 (TTM)
0.79%
2025 年 10 派 0.68 元
年初至今
-13.84%
近 60 日 -22.95%
52 周区间
7.23 – 12.73
当前处于 32% 分位
公司档案
| 公司全称 | 杭州滨江房产集团股份有限公司 |
| 主营业务 | 房地产开发和销售 |
| 成立 / 上市 | 1996-08-22 / 2008-05-29 |
| 核心管理层 | 戚金兴（持股 3.72 亿股）· 张洪力 |
| 注册资本 / 总股本 | 31.11 亿元 / 31.11 亿股 |
| 注册地 | 浙江省杭州市庆春东路 38 号 |
| 股东户数 (2026-07-31) | 27,789 户（较 7/20 -0.99%，筹码集中） |
| 公募基金持仓 (2026H1) | 2.39 亿股 / 37 家，占流通股比 +0.87pct |
| 主动偏股基金持股比例 | 7.52%（较上期 +4.91pct） |
经营与预期
| 2025 全年销售额 | 1,017 亿元（-8.9%）· 全国第 10 · 民企第 1 |
| 2026 H1 销售额 | 431.5 亿元 · 全国第 9 · 民企第 1 |
| 2026 H1 新增土地 | 12 宗 · 总地款 150.49 亿 · 权益 88.27 亿 · 新增货值 281.26 亿 |
| 2026 销售目标 | 800 亿元（同比约 -21%） |
| 土储结构 | 杭州 79% · 浙江其他 13% |
| 2026Q1 销售均价 | 6.1 万元/㎡（同比 +47.3%，远高于重点房企 2.4 万均值） |
| 机构一致目标价 | 13.00 元（较现价 +51%） |
| 近 6 月评级分布 | 买入 / 增持 100%（18 家次） |
| 2026E / 2027E 归母 | 23.60 亿 / 23.46 亿（EPS 0.76 / 0.75） |
2近八季营收 / 净利润 / 毛利率趋势
2025 全年营收 828.9 亿（+19.86%）
2025 归母净利 21.16 亿（-16.87%）
2025 毛利率 13.22%（同比 +0.7pct）
2026Q1 营收 124.9 亿（-44.5%）
2026Q1 归母 8.11 亿（-16.9%）
柱：单季营业收入（亿元，左轴）；折线：单季毛利率（%，右轴）。数据源 WeStock Data 单季拆分。
单季归母净利润（亿元）
2025Q4 单季亏损 2.78 亿，主因全年集中计提资产减值 27.9 亿（上年同期 8.7 亿）；2026Q1 在营收腰斩背景下归母仍达 8.11 亿，单季归母净利率反升至 6.49%（同比 +2.2pct），结算结构改善。
3关键财务指标（ROE / 盈利能力 / 偿债 / 运营）
加权 ROE (2025)
7.43%
同比 -22.4%
扣非 ROE
7.05%
基本 ROE 7.18%
ROIC
4.69%
ROA 1.56%
销售毛利率
13.22%
净利率 4.39%
资产负债率
74.12%
剔预后 56.77%
净负债率
7.68%
公司口径 6.35%
盈利与成长（2025 年报口径）
| 营业总收入 | 828.88 亿元（+19.86%） |
| 归母净利润 | 21.16 亿元（-16.87%） |
| 扣非归母净利润 | 20.79 亿元（-14.46%） |
| 每股收益 EPS | 0.68 元 · 扣非 0.67 元 |
| 每股净资产 BVPS | 9.4727 元 |
| 期间费用率 | 2.62%（销售 1.30% / 管理 0.73% / 财务 0.59%） |
| 营收 3 年 CAGR | +25.93% |
| 归母 3 年 CAGR | -17.30% |
偿债与运营（2026Q1 资产负债表）
| 货币资金 | 287.22 亿元 |
| 有息负债 | 327.74 亿元（权益口径 236 亿 @2026-06） |
| 现金 / 有息负债 | 0.88x（同业最高） |
| 现金短债比（公司口径） | 3.98x |
| 平均融资成本 | 2.8%（2025 末 3.0%，同比 -0.4pct） |
| 存货 | 1,095.42 亿元 · 周转 653 天 |
| 合同负债（已售未结） | 818.77 亿元（-27.6%，覆盖 25 年结算 0.99x） |
| 经营活动现金流 | 2025 年 -42.91 亿 · 2026Q1 -16.52 亿 |
权益有息负债持续压降（亿元）
连续 4 年下降，累计压降 234 亿（-49.8%）；2026 年 6 月末 236 亿，平均融资成本 2.8%。
历年现金分红（元 / 10 股）
连续 8 年现金分红，但绝对额自 2022 年 10 派 2.50 元逐年下滑至 2025 年 10 派 0.68 元（累计 2.12 亿元）。
4行情表现与主力资金
近 5 日 -9.19%
近 10 日 -4.44%
近 20 日 +12.42%
近 60 日 -22.95%
年初至今 -13.84%
换手率 0.88%
量比 0.73
近 60 个交易日收盘价（2026-05-14 至 2026-08-06）。5 月中旬 10.76 元高位回落至 6 月底 7.47 元，7 月中反弹至 9.47 元后再度走弱，当前 8.59 元位于年线（MA250 10.15）与半年线之下。
主力资金流向
| 当日主力净流入 | +256.5 万元（流入 7,467.7 / 流出 7,211.2 万） |
| 超大单 / 大单净额 | +1,049.4 万 / -792.9 万 |
| 中单 / 小单净额 | +1,535.2 万 / -1,791.6 万 |
| 近 5 日主力净额 | -1,339.3 万元 |
| 近 10 日主力净额 | +3,409.9 万元 |
| 近 20 日主力净额 | +4,860.3 万元 |
| 融资余额 | 3.48 亿元（环比 +0.52%） |
| 融券余额 | 480.8 万元（环比 +6.59%） |
| 北向 / 港股通持股 | 数据源未披露（非深股通标的口径） |
替代观察：机构侧由公募基金承接——2026H1 公募持股 2.39 亿股（37 家），主动偏股基金持股比例 7.52%（+4.91pct），为近年高位。
技术信号（2026-08-06）
MA5 / MA10
8.81 / 8.91
价格下穿，空头排列
MA60 / MA250
8.96 / 10.15
均在价格上方
MACD 柱
-0.017
DIF 0.089 < DEA 0.098 死叉
KDJ (K/D/J)
29.6 / 45.9 / -3.1
J 值超卖
RSI6 / RSI12
40.3 / 47.6
偏弱中性
WR6
83.8
超卖区
BOLL 上/中/下
9.57 / 8.70 / 7.83
运行于中轨下方
CCI(14)
-83.4
弱势整理
筹码结构
| 筹码平均成本 | 9.80 元（现价折价 12.3%） |
| 获利盘比例 | 21.97%（近八成套牢） |
| 90 / 70 集中度 | 19.74 / 13.94（较分散） |
技术面综述：短中期均线（MA5 / MA10 / MA60 / MA250）全部位于股价上方，MACD 于零轴上方形成死叉，属于反弹后再度转弱的形态；但 KDJ 的 J 值已跌至 -3.1、WR6 达 83.8，进入典型超卖区间，短线存在技术性修复需求。近 20 日主力资金仍为净流入 4,860 万元，与股价回调形成背离，主力筹码尚未大规模离场。
5房地产开发同业对比
口径说明：原需求中的"动力电池同业对比"与本标的不符——002244 滨江集团为杭州房地产开发商，故此处替换为 A 股房地产开发板块可比公司（保利发展、招商蛇口、新城控股、万科A、华发股份）。所有财务口径统一取 2026Q1 报表，估值取 2026-08-06 收盘。
| 公司 | 代码 | 最新价 | 今日涨跌 | 年初至今 | 总市值(亿) | PE(TTM) | PB | 股息率 | TTM归母(亿) | 26Q1营收(亿) | 26Q1归母(亿) | 资产负债率 | 剔预负债率 | 净负债率 | 现金/有息 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 滨江集团 | 002244 | 8.60 | -0.35% | -13.84% | 267.6 | 13.7 | 0.89 | 0.79% | 19.51 | 124.90 | 8.11 | 74.12% | 56.77% | 7.68% | 0.88x |
| 保利发展 | 600048 | 5.25 | +1.94% | -13.44% | 628.5 | 249.6 | 0.32 | 0.66% | -1.82 | 457.30 | 9.16 | 71.90% | 64.58% | 65.07% | 0.37x |
| 招商蛇口 | 001979 | 7.02 | +2.03% | -18.27% | 632.9 | 102.5 | 0.65 | 0.73% | 6.17 | 236.67 | 0.39 | 67.20% | 61.29% | 59.68% | 0.34x |
| 新城控股 | 601155 | 11.15 | +1.92% | -20.07% | 251.5 | 36.6 | 0.41 | 0.00% | 6.87 | 73.17 | 3.12 | 70.75% | 66.98% | 61.68% | 0.15x |
| 万科A | 000002 | 3.27 | -0.30% | -29.68% | 390.1 | 亏损 | 0.35 | 0.00% | -882.62 | 289.28 | -59.52 | 77.13% | 74.87% | 122.87% | 0.18x |
| 华发股份 | 600325 | 2.53 | -1.56% | -40.05% | 69.6 | 亏损 | 0.81 | 0.78% | -106.33 | 40.38 | -9.46 | 69.27% | 64.89% | 99.46% | 0.17x |
净负债率 =（有息负债 - 货币资金）/ 所有者权益合计；剔预负债率 =（总负债 - 合同负债）/（总资产 - 合同负债）。涨红跌绿为 A 股习惯。
越低越安全，滨江以 7.68% 断层领先
近四季滚动归母净利，滨江为板块最高
现金对有息负债覆盖倍数，越高越安全
对比结论：在六家可比房企中，滨江集团是唯一一家 TTM 归母净利润为正且规模最大（19.51 亿元）的公司——万科 A 与华发股份 TTM 分别巨亏 882.6 亿、106.3 亿，保利发展 TTM 已转为微亏 1.82 亿，招商蛇口、新城控股仅 6 亿量级。财务安全维度，滨江净负债率 7.68%、现金/有息负债 0.88x，两项均为板块第一，与万科（122.9% / 0.18x）形成鲜明反差。代价是估值不再便宜：PB 0.89 为六家最高（板块 0.32–0.81），市场已对其"活下来且赚钱"的确定性给出溢价。
6行业与宏观背景
房地产开发投资 · 当期同比（2026-06）
-25.96%
5 月 -24.90%，降幅扩大
住宅开发投资 · 当期同比
-26.94%
5 月 -24.28%
商业营业用房 · 当期同比
-30.30%
5 月 -32.28%
商品房销售面积 · 环比（6 月）
+45.50%
5 月 +5.74%，季末冲量
行业仍处深度出清阶段：2026 年 1-6 月全国住宅开发投资累计 2.93 万亿元，当月同比降幅连续扩大至 -26.9%，投资端尚无企稳迹象；销售端仅呈现季末环比冲量（6 月环比 +45.5%），持续性存疑。在总量继续收缩的背景下，行业逻辑已从"贝塔"切换为"结构性阿尔法"——高能级城市核心地段、优质产品力、现金流健康的房企才能获得份额与利润的双重集中，这正是滨江销售排名从 2025 年全国第 10 逆势升至 2026H1 全国第 9、且民企排名第 1 的宏观基础。
7投资亮点与风险提示
投资亮点
- 民企房企"最后的赢家"之一。2026H1 销售 431.5 亿元，克而瑞全国第 9、民营房企第 1；连续 8 年蝉联杭州销冠。行业出清中份额逆势提升。
- 财务安全垫为板块最厚。三道红线持续绿档；权益有息负债 2022 年末 470 亿 → 2026 年 6 月末 236 亿，四年压降 49.8%；现金短债比 3.98x，净负债率仅个位数。
- 融资成本持续下行。平均融资成本 2025 年末 3.0% → 2026 年 6 月末 2.8%，在民企中属极稀缺水平，反映金融机构对其信用的认可。
- 唯一稳定盈利的可比标的。TTM 归母 19.51 亿元，2026Q1 归母 8.11 亿元，单季归母净利率 6.49% 逆势提升 2.2pct；同业多数深陷亏损。
- 土储质量高、货值扎实。土储杭州占 79%、浙江其他 13%；2026Q1 销售均价 6.1 万元/㎡，同比 +47.3%，远超重点房企 2.4 万元均值。
- 毛利率见底回升。2025 年毛利率 13.22%（+0.7pct），2025Q4 单季升至 16.15%，低毛利项目结算高峰已过。
- 机构预期与资金面共振。近 6 个月券商评级 100% 买入/增持，一致目标价 13.00 元（较现价 +51%）；主动偏股基金持股比例升至 7.52%（+4.91pct）。
- 估值绝对水平不高。PE(TTM) 13.7、动态 PE 8.25、PB 0.89，对应 2026E 归母 23.6 亿仅 11.4 倍。
风险提示
- 结算规模断崖式收缩。2026Q1 营收 124.9 亿元，同比 -44.5%；一致预期 2026/2027/2028 营收 678.5 / 601.0 / 512.7 亿元，连续三年负增长（-18.1% / -11.4% / -14.7%）。
- 结算蓄水池下降。2026Q1 末合同负债 818.77 亿元，同比 -27.6%，仅覆盖 2025 年结算收入 0.99 倍，未来营收增长动能不足。
- 减值压力尚未出清。2025 年计提资产减值 27.9 亿元（上年 8.7 亿），直接导致 2025Q4 单季归母亏损 2.78 亿元；存货 1,095 亿元、周转 653 天，若房价继续下行仍有减值空间。
- 经营性现金流由正转负。2025 年经营活动现金流净额 -42.91 亿元（2024 年 +90.75 亿），2026Q1 再流出 16.52 亿元；净利润现金含量 -117.9%。
- 区域集中度风险极高。土储 79% 押注杭州单一城市，一旦杭州房价与去化转弱，缺乏区域对冲。
- 行业总量仍在下行。2026 年 6 月全国房地产开发投资当期同比 -25.96%，降幅较 5 月扩大，行业尚未见底。
- 合规瑕疵。2026 年 5 月 14 日公司及董秘沈伟东收到浙江证监局警示函（因互动易回复"被执行人情况"信息披露不规范、不准确），并记入证券期货市场诚信档案。
- 分红吸引力大幅下降。每 10 股派息由 2022 年 2.50 元降至 2025 年 0.68 元，股息率仅 0.79%，低于板块部分同业。
- 技术面偏空。股价跌破 MA5/MA10/MA60/MA250 全部均线，MACD 死叉，近 60 日跌 22.95%；筹码获利盘仅 21.97%，上方 9.80 元平均成本区存在解套抛压。
- 拿地强度回落。2026Q1 仅在湖州拿地 1 宗（5 亿元），2026 年销售目标 800 亿元，同比主动下调约 21%，规模收缩为既定方针。
8综合评价
一句话画像：滨江集团是本轮地产周期中"缩表求生 + 区域深耕"路线执行得最彻底的民营房企——它用主动收缩规模、连续四年压降有息负债、把土储 79% 集中在杭州的方式，换来了同业中唯一稳定的盈利能力和最厚的安全垫。
基本面三条主线：
① 安全性极佳，已基本脱离信用风险讨论范畴。净负债率 7.68%、现金/有息负债 0.88x、现金短债比 3.98x、平均融资成本 2.8%，四项指标在六家可比房企中均为第一梯队甚至断层第一。在万科 A（TTM 亏损 882.6 亿）、华发股份（亏损 106.3 亿）、保利发展（TTM 转亏）相继承压的背景下，这种确定性本身就是稀缺资产。
② 盈利在缩量中提质，但总量下台阶不可逆。2026Q1 营收同比腰斩 44.5%，归母净利仅降 16.9%，单季归母净利率反升至 6.49%、毛利率 11.05%（同比 +0.1pct），说明低毛利存货正在出清、结算结构在改善。但合同负债同比 -27.6%、销售目标主动下调至 800 亿，意味着 2026-2028 年营收将连续三年下滑，公司正从"成长股"彻底转为"高确定性的收缩型现金流资产"。
③ 估值已部分反映稀缺性，安全边际不如账面数字诱人。PB 0.89 是六家中最高的（同业 0.32–0.81），市场愿意为"活着且赚钱"付溢价。对应 2026E 归母 23.6 亿元的 PE 11.4 倍，若行业超预期企稳、杭州房价筑底，机构 13 元目标价（+51%）有实现基础；反之若杭州去化转弱、减值再度加码，当前 PB 缺乏向下缓冲。
需要重点跟踪的三个变量：㈠ 杭州二手房价格指数与新房去化率——决定土储 79% 押注的成败；㈡ 季度合同负债环比变化——领先营收 4-6 个季度的先行指标；㈢ 单季资产减值计提额——2025 年 27.9 亿是否为一次性出清的分水岭。
结论：这是一家财务质量与行业地位显著优于同业、但成长性已系统性下移的公司。其投资逻辑不在于弹性，而在于"行业出清完成后剩者为王"的长期份额假设；短期股价受制于结算收缩、技术面破位与行业投资数据继续恶化，波动风险不低。
